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主题: 买二手房,泸州人尽量避开这“4类”房子,内行人劝告:再便宜也要慎重

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  • 发表于:2019/10/3 9:32:02
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买二手房时,尽量避开这“4类”房子,内行人劝告:再便宜也别买

最近这两三年,与新房市场相比,二手房交易市场越来越火热了,在不知不觉之间,人们“喜新厌旧”的买房观念似乎发生了很大变化。这是为什么呢?究其根源,笔者认为,主要体现在两个方面:一个是,房价水平到了历史的最高点,人们越来越追求买房的性价比,而二手房即买即住的便利性,以及相对较低的价格是新房无法相比的。另一个是,随着城镇化的推进以及人口不断涌入大城市,中心城区已经很少有新房供应量了,新建商品住房开始逐步呈现“郊区化”的态势,无论是一二线城市还是三四线城市基本都是如此,也正是出于对交通、配套、工作、教育等因素的综合考量,许多人开始转向二手房市场。那么,我们应该如何看待二手房市场的突然“大火”呢?你会考虑二手房吗?

潘石屹

房地产从增量市场向存量市场过渡,未来二手房市场或将会“唱主角”

最近,业内不少声音表示,目前我国房子已经建得够多了,而且人均居住面积也达到了40平方米左右,住房总量差不多能够满足30亿左右的居住需求。对此,潘石屹也认为,房子总量够了,但是有的人依然还没有买房,如果把总量平均,每个人还能分到不少,所以房地产市场将会出现转变。在笔者看来,这种转变就是从增量市场向存量市场的过渡,也就是说,以前房子不够,需要大拆大建,但是现在房子基本已经够了,甚至过剩了,所以到了需要把空置的房子盘活来满足住房需求的时候了,其中房地产税、空置税等措施或是必不可少的手段。

根据统计,现阶段,四大一线城市基本已经进入到了存量房市场,存量房的交易数量远远超过了新房,是新房交易套数的3到5倍左右,而且这一趋势正在向其他的热点二三线城市逐步蔓延开来。此外,从长期来看,城市本身可供利用的土地资源就相对比较有限,所以未来新房供应日趋减少也是基本可以预见的趋势。综上来看,笔者认为,从“拼命盖房”转向“盘活存量”,这些变化基本预示着房地产市场正在发生转变,尤其是伴随这一轮房地产市场的理性回归,未来3到5年或将进一步进入以二手房交易为主导的阶段,而未来8年10年,甚至会“唱主角”了。

存量市场加快到来,在买二手房时,哪类二手房最好应该避开呢?

第一,空置率过高的小区

原因:房产保值和升值空间存在不确定性

空置率比较高的小区,无外乎两大类,一类位于城市偏远郊区,因为配套不完善带来的诸多不便利性,所以无人问津。另一类是炒房囤房比较严重的小区,在当前的楼市行情下,卖方基本被限售套牢,想卖也卖不掉。对于这些空置率较高的小区,尤其是第二类,如果房地产长期处于下行期,为了减轻月供压力,很容易引起抛售现象,往往会导致这个小区甚至周边小区出现区域性房价下调,因此,应该尽量避开此类小区。其实,退一步来说,就算房价不会下跌,此类小区基本也会趋于有价无市。

那么,购房者应该如何判断一个小区的空置率是高是低呢?整天蹲在小区门口守着或是挨家挨户敲门查看自然是不现实的,现在给大家提供两个最简单易行的方法,看亮灯率和停车场。针对前者,晚上七点以后站在小区外面整体看下亮灯情况,多观察几天就了解个七七八八了,而针对后者,可以看看地上和地下车位的停车情况,以及车辆出入小区的频率等等,随后心里基本也就有数了。总而言之,高空置率小区,在房子升值和保值方面存在着很大的不确定性,购房者尽量避开。

第二,出租户较多、人员复杂的小区

原因:安全性和生活舒适度相对较差

大家从小就听过“孟母三迁”的故事,如果把这则故事放在今天同样也毫无违和感。笔者认为,居住环境和社区氛围不仅仅会影响生活的舒适度,也不可避免地会对孩子的学习和和成长产生重要的影响。也就是说,买房并不仅仅只是买一套房子那么简单,周围环境带来的影响不可忽视,所以在购买二手房的过程当中,应该尽量避开出租户较多,人员复杂的小区。在笔者看来,此类小区往往都是一些规模较小,小户型偏多的社区,房价和房租相对较低,所以自然吸引了各色人群入住,但是也容易暴露出人员素质参差不齐等问题。此外,此类小区的物业管理水平相对比较落后,安全性往往无法得到足够重视,所以再便宜也不建议购买。

第三,又老又旧的“高层住宅”

原因:不仅容积率高,而且未来的拆迁难度也相对比较大

众所周知,国外高层住宅相对比较少,而我国的高层住宅则处于快速建设过程中。其实不难理解,对于我们这样一个处在城镇化快速推进阶段的人口大国来说,在寸土寸金的大城市里建造高层住宅不仅可以节约土地,而且还可以增加居住人口。因此,过去二十多年时间里,我们建造了很多高层住宅,这也是如今二手房市场得以快速发展的基础。笔者认为,面对大量的二手高层住宅,购房者应该尽量避开那些又老又旧的高层住宅,因为这些高层住宅不仅容积率高,而且未来拆迁难度也很大。

容积率,简而言之就是地上总建筑面积和占地面积的比率,不仅直接涉及到居住的舒适度,而且与开发商的成本密切相关。一般来说,一个良好的高层小区,比率最高不能超过5,否则建筑密度过高,压抑感会很明显,居住舒适度会大大下降,但是受土地成本的限制,这一点并不是所有项目都能做得到,以前的高层住宅更是如此。除此之外,再过20到40年,这些又老又旧的高层住宅将面临拆迁窗口期,与传统拆迁不同,这么多住户,开发商如何补偿才能获得利润是一个大难题,难道要盖到50、60层吗?这显然是不现实的。因此,综合这两大原因来分析,应尽量避开老又旧的高层住宅。

第四,房龄超过30年的“老破小”

原因:银行贷款难度较大,户型设计不合理等问题突出。

长期以来,“老破小”一直都是大家比较关注的二手房类型之一,而与新房相比,这类二手房往往位于市中心,按照一般思维理解,无论地段还是配套都值得考虑,但是面临的问题更值得关注。一方面,房龄超过二三十年的“老破小”,在层高、通风、采光、绿化等方面往往都不尽如人意,户型设计存在许多的不合理之处,而且由于住宅建设年代相对久远,建筑也出现了开始老化的可能。另一方面,根据各地区的情况来看,房龄超过20或者30年,基本就很难拿到贷款,往往只能选择全款购房,即使拿到了贷款,贷款年限往往也会被大大缩短。

当然,可能有人可能会说,我们买“老破小”不单单是为了住,而是为了等待以后的拆迁。在笔者看来,这显然属于一笔有风险的长线投资,且不说每个“老破小”都能拆迁本身就是个不现实的问题,而且由于占据地段优势,这类小区的拆迁补偿是一笔很大的支出,所以实现起来并非那么容易。此外,值得注意的是,国家正在推动“旧改”逐步代替“棚改”,通过加装电梯、社区绿化等方式来改善生活环境。根据业内人士预计,目前全国各地需要改造的老旧小区有17万个,涉及居民上亿,接近4万亿投资额。因此,在笔者看来,如果还抱着通过购买“老破小”来等待拆迁的心思,真的可以慎重考虑了。

来源:楼事纪、今日头条

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  • 琛茹
  • 发表于:2019/10/3 10:18:30
  1. 沙发
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房地产从增量市场向存量市场过渡,未来二手房市场或将会“唱主角”
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  • 天意弄人
  • 发表于:2019/10/3 10:50:31
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所以未来新房供应日趋减少也是基本可以预见的趋势。
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  • 倾城一笑
  • 发表于:2019/10/3 11:00:32
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未来3到5年或将进一步进入以二手房交易为主导的阶段,而未来8年10年,甚至会“唱主角”了。
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  • 栀薇
  • 发表于:2019/10/3 11:08:33
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空置率过高的小区
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出租户较多、人员复杂的小区
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  • 放肆丶小女人
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